STUDIO TECNICO 3G GEOMETRA GENOVESE GIOVANNI via Toti n° 5/7 Bresso (MILANO) tel 02.6650.4817, fax 02.6650.8868, cell 347.25.52.545 e-mail geometra.genovese@fastwebnet.it, pec giovanni.genovese@geopec.it
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I procedimenti edilizi complessi comprendono sostanzialmente gli interventi di nuova costruzione, il sopralzo e l'ampliamento. Qui di seguito vengono illustrati i passaggi cui il committente è tenuto a compiere prima di dare inizio ad uno degli interventi edilizi sopracitati:

 

  • eseguire accertamenti preliminari. La normativa vigente in materia di urbanistica / edilizia è notevolmente complessa e non sempre tutto ciò che si immagina di poter costruire è poi realmente ammissibile. Le prime norme che dovranno essere consultate sono quelle contenute nel PRG (Piano Regolatore Generale) e/o nel PGT (Piano di Governo del Territorio) approvato e/o adottato dal Comune in cui ricade l'area o l'immobile su cui si desidera intervenire e che normalmente sono reperibili sul sito web dell'amministrazione comunale alla sezione Sportello Unico per l’Edilizia e/o Urbanistica. Tali norme disciplinano l'edificazione del territorio definendo in primo luogo quali parti del territorio risultano edificabili e quali no, ed in secondo luogo i parametri urbanistici con i pertinenti indici cui ogni progetto deve conformarsi pena l'inammissibilità dell'opera prevista. A titolo puramente indicativo si segnalano i principali parametri urbanistici solitamente previsti nel PRG / PGT che sono l'Indice di Fabbricabilità (esprime in mq o mc quanta superficie o volume è possibile costruire), la Superficie Lorda Pavimentata ed il Volume (esprimono in mq e mc quali  sono le superfici ed i volumi dell'edificio che devono considerarsi ai fini della verifica dell'indice di fabbricabilità), l'indice di Superficie Coperta (esprime in mq quanta superficie del terreno può essere occupata dalla costruzione), l'Altezza (esprime in metri o in n° di piani l'altezza massima ammissibile), le Distanze (esprimono le distanze minime da mantenere rispetto a confini, strade, edifici). Tra le regole previste dal PRG / PGT è necessario altresì verificare la presenza di eventuali vincoli storici, architettonici, fasce di rispetto cimiteriali / autostradali / aeroportuali ecc. ed in tal caso occorre il progetto dovrà conformarsi anche alle prescrizioni dettate dagli enti preposti (Sovrintendenza Beni Ambientali e Architettonici, Ente Autostada ecc).  In ultimo, ma non per importanza, è utile reperire le tariffe degli oneri di urbanizzazione / diritti di segreteria dovuti al Comune al momento della presentazione del progetto e/o all’approvazione dello stesso.

 

  • Reperimento atti di fabbrica. E’ importante disporre di tutti i titoli abilitativi / atti concessori inerenti l’area e/o l’immobile esistente. Tra questi i più noti risultano la Licenza Edilizia, Concessione Edilizia, Autorizzazione Edilizia, Sanatoria, Condono Edilizio, Permesso di Costruire, Art. 26 L. 47/85, Denuncia Inizio Attività, Segnalazione Certificata Inizio Attività, Comunicazione Inizio Attività, Agibilità, Accatastamento. Agli stessi risulta normalmente allegata una corposa documentazione tecnico – grafica, anch’essa da reperire, tra cui meritano attenzione le planimetrie, i prospetti, le sezioni, i calcoli plani volumetrici, i calcoli degli oneri di urbanizzazione, le attestazione di pagamento degli oneri / diritti, la relazione tecnica e la relazione sul contenimento del consumo energetico. Nel caso in cui non si abbiano tali documenti è possibile richiederne visura e copia presso l’Ufficio Tecnico del Comune.

 

  • Rilievo. Condizione indispensabile per procedere alla stesura di un progetto è l’analisi dello stato di fatto che dovrà avvenire eseguendo accurato rilievo planimetrico / fotografico dell’area / immobile oggetto d’intervento avendo cura di estendere le misurazioni anche a tutti i confini di proprietà ed ai i manufatti edilizi presenti su lotti di terreno confinanti onde determinarne l’esatta posizione.

 

  • Verifica conformità urbanistica. Estremamente importante prima di passare allo studio progettuale è constatare la regolarità edilizia dell’area / immobile mediante confronto tecnico tra lo stato di fatto approvato, risultante dagli atti di fabbrica, e lo stato di fatto così come rilevato. E’ bene sapere che nel caso si riscontrassero delle difformità risulterà necessario procedere in primis alla loro regolarizzazione (se possibile) mediante presentazione al Comune di un’istanza di Permesso di Costruire in Sanatoria.

 

  • Studio di fattibilità (progettazione preliminare). Dopo aver compiuto i sopraelencati step si avranno a disposizione le principali informazioni utili per poter procedere allo sviluppo di un progetto di massima per l'intervento edilizio cui si vuole dar corso avendo cura di procedere poi anche alla quantificazione del costo di massima per l’esecuzione dell’intervento stesso. A tal fine si ritiene congruo un prezzo di costruzione pari a €/mq 1200 oltre agli oneri di urbanizzazione che variano da comune a comune e che possono oscillare tra i 100 e 200 €/mq.

 

  • Progettazione definitiva. La progettazione preliminare precedentemente sviluppata dovrà essere necessariamente integrata di tutte le progettazioni esecutive tra cui si segnalano le più importanti che riguardano l’ambito strutturale, impiantistico, di acustica ed efficienza energetica, di sicurezza, igienico – sanitario e di barriere architettoniche. L’insieme di tutte queste progettazioni darà origine alla progettazione definitiva che si vedrà composta di planimetrie d’inquadramento territoriale, planimetrie con conteggi plani volumetrici e verifica rispetto distanze, planimetrie / prospetti / sezioni rappresentanti lo stato di fatto lo stato di progetto e la relativa sovrapposizione, particolari costruttivi, relazioni tecniche, capitolati tecnici e relativi computi metrici.

 

  • Richiesta Permessi. Prima di poter procedere alla realizzazione dell’opera progettata risulterà necessario presentare al Comune una Pratica Edilizia (Permesso di Costruire o Dia) corredata della progettazione definitiva precedentemente elaborata, dei Nulla Osta eventualmente rilasciati da enti preposti (quali ad esempio la Sovraintendenza BB.AA., i VV.FF e l’ASL) e del calcolo degli oneri di urbanizzazione dovuti al Comune il, quale valutata la conformità del progetto e constatato l’avvenuto pagamento degli oneri, rilascerà Permesso di Costruire o Presa d’Atto Dia in seguito al quale, entro un anno, si potrà procedere a dare inizio ai lavori che dovranno ultimarsi entro i successivi tre anni. E’ opportuno precisare che le varianti progettuali che si vorranno apportare al progetto originario dovranno sempre essere sottoposte all’amministrazione comunale coi modi e tempi prescritti dalla normativa vigente.